发布时间：2024-11-25 10:28:10 来源: sp20241125
6月13日，北京将住宅、产业、商业配套用地一次性组合供应出让的地块正式成交。该宗大体量组合地块均位于朝阳北部，分别位于酒仙桥、前苇沟和电子城北区，地块总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模共约28.3万平方米，起始价达112亿元。最终，由中建智地置业有限公司、北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司及江苏绿建开发置业有限公司联合体竞得。
北京市规划自然资源委相关负责人表示，此次创新供地方式，旨在以五环内优质资源带动五环外潜力板块及重点功能区高端产业板块的土地供应，打造更加宜居、宜业的城市空间，推动北京城市总体规划落地实施。
北京链家研究院院长高原表示，本次土地出让金额达到112亿元，打破北京土地出让历史记录，但在记录之外更为重要的是，本次土地出让也是北京市对总体规划的落实，对市民生活“七有五性”的推进，也是开发企业对北京市场的坚定信心与房地产发展新模式的有益探索。
组合供应补齐朝阳区发展短板，产业、住宅、多类别配套齐全
本次成交地块为朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块，孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块，中关村朝阳园北区2905-0017地块，地块起始价112亿元。其中，住宅部分挂牌起始价为91.7624亿元，公建部分挂牌起始价为20.2376亿元。
值得注意的是，该项目由3宗地块组成，第一部分是酒仙桥地块，建设用地面积约4.17万平方米，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地，酒仙桥地块未来商品住房销售指导价为12.5万元/平方米。
第二部分是孙河乡前苇沟地块，建设用地面积约8.25万平方米，规划建筑规模约9.61万平方米，规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地。
孙河乡前苇沟地块中住宅部分容积率只有1.2，但该地块目前暂无商品住房销售指导价。2023年4月，该地块毗邻的另一个地块也被中建智地收入囊中，打造了中建璞园项目，销售指导价为7.98万元/平方米。
中指研究院土地市场研究总监张凯提到，前苇沟地块位于东北五环外，周边生态环境优美。值得一提的是，该地块位于五环外，属于目前北京优化调整限购政策中，有房家庭可以再买一套的区域。
第三部分是中关村朝阳园北区地块，建设用地面积约3.28万平方米，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地。出让文件显示，该地块须引入符合中关村朝阳园园区定位的高新技术企业，入园企业年产值合计不低于200亿元，入园企业年纳税总额不低于2.6亿元，年地均纳税额不低于35000元/平方米，年人均纳税额不低于43万元/人，入园企业至少1家在2020-2023年均营业收入增长率不低于30%。由朝阳区政府对上述要求进行监管落实。
合硕机构首席分析师郭毅认为，通过东四环高端住宅、东五环低密住宅、中关村朝阳园商办用地的组合供应，可以在规划层面补齐朝阳区发展短板，促进区域职住平衡，加速新兴板块的城市升级和界面焕新。同时，酒仙桥项目内的托幼用地可以有针对性地补充区域内幼儿园的需求，前苇沟地块涵盖养老、卫生、体育、文化、商业等公共服务配套，建成后将大幅提升住区的便利性和宜居性，有效补充民生所需，推动实现人民群众对优质住房的新期待。
“此外，中关村朝阳园作为朝阳科技创新主阵地，未来将着力培育人工智能等数字经济核心产业集群，加快构建互联网3.0等产业生态体系，本次北区地块的供应将有力促进这一目标的实现。”郭毅称。
土地组合中近四成建面为城市配套，为片区居民带来显著利好
2023年3季度以来，北京市连续出台多项楼市新政。4月30日出台五环限购政策调整后，市场反馈较为明显，根据北京链家研究院统计，二手市场5月带看量比4月增长近11%，签约量增长近32%，价格环比上月持平。其中受政策影响更为明显的五环外区域签约量增长幅度更明显高于五环内区域和全市平均水平。
在高原看来，二手市场出现的边际改善，使得开发企业的信心增强。此次中建等联合体“大手笔”参拍动作，正是对北京、对朝阳北房地产市场坚定看好的实际表现。
值得注意的是，本次土地组合中出现的产业用地与配套设施土地对开发企业提出了更高要求。高原表示，此次土地资金体量大、开发难度高，需要开发企业承担产业、要素导入的主体作用，才能够推动区域整体发展革新，也需要具有多重资源的调度、管理能力才能真正共享城市发展红利。此次拿地开发企业向城市运营方向转型，也是房地产发展新模式的直接体现。
对于普通购房者而言，此次土地组合中建筑面积近四成为城市配套，其中包括托幼、机构养老、社区综合服务与社区卫生服务等多重配套。高原表示，这也意味着未来朝阳北部片区教育、养老、卫生等现实问题将得到有效解决，同时区域面貌与生活环境也将更加良好，对在这一片区工作、生活的人群带来显著利好。
业内人士纷纷表示，这次土地出让也会在酒仙桥、前苇沟地区形成定位不同、梯次明显、供给稳定的住宅产品，对整个朝阳北板块形成住宅“锚定”，有助于实现稳定的市场预期，解决购房者后顾之忧。（记者 门庭婷）
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