发布时间：2024-12-05 09:21:37 来源: sp20241205
第一财经 作者：孙梦凡
新政“靴子落地”后，北京楼市先从数据上热起来了。
北京住建委网签数据显示，6月北京二手房网签量14987套，环比5月上涨11.99%，同比上涨29.12%。6月份的二手房成交量，创下自去年3月以来15个月的新高。
逼近1.5万套的成交量，可以说切实给北京楼市带来一点温度。往年，一般楼市在3月“小阳春”后，成交会出现惯性下滑，但今年北京楼市在6月再现高成交，政策组合拳的效果显而易见。
但这能代表北京楼市彻底回温、拐点来临吗？业内专家及一线人员另有看法。有专家表示，目前北京的二手房市场，只能说止住下探、初步稳定，进入了供需双方“价格拉锯”的新阶段，只有单月成交持续保持在1.5万套以上、且挂牌量明显下降后，才能说市场已真正回暖。
“热门房源3天带看100次”
临近六月底时，北京悄然官宣楼市“大招”，降低了买房首付比例、贷款利率。
据当地26日所发政策，北京首套房贷最低首付比例从此前的30%、调整至20%，二套房则按照五环内和五环外划分，最低首付比例分别为35%和30%。
贷款利率方面，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，5年期以上房贷利率下限为3.5%。购买第二套住房的，如果所购房屋位于五环以内，5年期以上房贷利率下限为3.9%；如果所购房屋位于五环以外，5年期以上房贷利率下限调整为3.7%。
“北京本次政策宽松适时，且力度符合预期。”天风证券表示，降首付及利率，利好此前等待政策跟进的观望需求集中释放。更强需求支撑下，北京基本面弹性空间更大，对其他城市同样具有引领作用。
虽然政策落地晚于上海、深圳等一线城市，但在此前，北京实际上已“小步快跑”多次调整。
据中原地产研究院统计，从2023年9月开始，北京已经累计发布了9次政策。“北京作为全国房地产市场最稳定，政策力度最高的城市，2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到‘房住不炒’,但过于严格的政策也误伤了部分真实的购房自住需求。”
因此，在本次政策出台前，北京楼市已开始出现变动，部分需求在政策加码中等待入场。6月成交数据的出炉，进一步印证了当地市场温度正逐步走热。
据中指研究院数据，6月北京新建商品住宅成交约40万平方米，环比增长约10%。供应方面，6月新批上市面积约30万方，环比基本持平；价格方面环比由涨转跌，跌幅0.11%，同比上涨1.64%。
二手房方面，当月网签量达到14987套，环比上涨11.99%，同比也实现29.12%的上涨。其中，6月24日 ～6月30日，北京二手商品住宅成交套数4371套，新政后27日～30日成交达到3232套。
中原地产首席分析师张大伟表示，6月最后一个周末，北京二手房住宅网签出现高成交，主要是部分之前的网签为了符合新政策、重新网签。在系列政策影响下，市场延续了小阳春。这也是多年来第一次出现3月市场学区房小高峰后，6月、5月成交环比4月持续环比上涨。
在业内看来，6月北京二手房成交量增长，一方面是前期房价下降、以价换量的结果，另一方面是受到430北京新政和517央行新政利好，对市场各方预期产生了影响。虽然26日才落地最近新政，但市场对首付和利率的降低已有预期，自5月下半月开始，成交量已在稳定上行。
不过，6月更大力度新政的出台，还是对市场有不小的刺激，从一线房源带看量便可见一斑。
记者在贝壳找房平台看到，北京海淀某小区，6月末挂牌了两套房源，其中一套面积92平方米、挂牌价1050万元，每平米单价超十万元。平台数据显示，该房源挂牌后仅3天时间，已经有100次带看。
负责该房源销售的中介表示，该小区所在片区较为优质，位于海淀区的东南部，附近有多所知名高校、科技公司，属于交付不久的次新盘，很多业主都在等这个小区放出房源。“业主比较诚心卖，挂牌均价较小区其他房源低，因此带看量较大，新政也有部分影响。”
持续性有待观察
热门房源带看量高企、二手房成交攀升，是否代表北京楼市已迎来拐点？对此业界态度较为保守。
“目前市场整体比较平稳，现在进场的大多是刚需买房者，或者已经观望许久的潜在需求。”多位当地中介均表示，本次新政对市场影响到底会有多大，目前还需要观察。
合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，判断北京市场热度有几个维度。一是成交量，单月1.5万套以上持续三到五个月时间，表明市场进入正向轨道，购房需求开始得到激活。二是市场供应量，即二手房挂牌量，现在链家内网挂牌量在16万套以上，相比曾经的8到10万套，还有很长去化周期要走。
此外，从房价水平看，目前北京市场上，即便是个别板块的分化式上涨也暂未出现，整体重新回到“普涨”不太现实，只是来到了供需双方价格博弈、平衡稳定的新阶段。“接下来，如果成交量进一步升温，挂牌房源量进一步减少，市场才有可能恢复涨跌有序的状态。”
机构数据也显示，目前北京二手房价格仍处在博弈阶段。中指研究院数据显示，6月北京二手住宅价格环比下跌0.90%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，同比下跌6.44%。房天下研究院监测数据显示，6月北京二手房挂牌均价为60686元/平方米，环比下跌1.24%。
“现在北京二手房市场，只能说初步稳定，进入供需双方价格拉锯战的状态。”郭毅表示，只有等后续挂牌量恢复到10万套左右，整体市场才有可能出现新的量价变化，出现真正意义上的回暖。
京房字表示，因为网签具有滞后性，6月份北京二手房网签量会比5月还高，其实早有预料，6月网签的大多是5月甚至更早时间的二手房交易。“北京二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间，属于市场比较正常的状态，如果高于该数值、特别是高于2万套时，才可定义为市场比较热。”
值得注意的是，当前北京市场也出现了其他积极变化。张大伟表示，一方面，北京整体二手房挂牌量从4月底的17.2万套，降到现在的16万套左右，代表市场抢跑的明显减少；另一方面，二手房市场出现价格止跌现象，预计7月份市场成交还有望维持在高位。
一位当地中介告诉记者，目前自己经手的二手房交易中，确实有个别业主对后市信心较强，比如同小区其他房源报价410万，少部分业主报价450万，虽然差额不算太大，但业主议价空间缩小，不愿再接受购房者大幅度砍价。更多业主则预期平稳，如果报价依据市场行情来，则比较容易出售。
新房的整体行情则不如二手房。目前，北京新房市场仍有大量“特价房”存在，尤其是在南城区域，各项目为抢收仍在打价格战，并且有从南四环向内环蔓延的趋势，有楼盘均价降幅超过两成。
张大伟认为，从政策力度看，北京626政策力度不如上海，市场成交量的变化预计会低于上海。整体看，作为全国楼市调控的标杆，北京在过去几年房地产市场一直平稳，在市场供需结构变化的情况下，针对前期过严的政策进行微调，有利于市场稳定。
【编辑:刘阳禾】